2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법

I. 2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법 국회 본회의 통과 및 시행

2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법이 2025. 12. 30. 국회 본회의를 통과하여 2026. 1. 1.부터 시행되었습니다. 

2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법은 지난 8월 정부가 발표한 2025년 지방세제 개편안”의 주요 내용과 국회의원들이 발의한 지방세법 및 지방세특례제한법 개정안의 일부 내용들이 반영되어 있습니다. 

법무법인(유한) 태평양은 “2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법”에 담긴 주요 내용을 아래와 같이 요약∙ 정리하여 기업 고객 및 담당자분들에게 안내 드립니다. 감사합니다. 

II.    2026년 개정 지방세법 및 지방세특례제한법 주요 내용

1.    지역 경제 회복 촉진

1)    비수도권·인구감소지역 중심의 세제 감면 강화

지방으로의 기업 유치와 일자리 창출을 통한 지역 균형발전을 유도하기 위하여 지역 경제와 연관된 감면 중심으로 비수도권 또는 인구감소지역*의 취득세·재산세 감면율을 수도권보다 확대하는 등 지역별 차등 감면**을 설계하고, 일몰기한을 연장함 

-    (산업·물류·관광단지) 산업단지, 물류단지, 관광단지 등 지역별 중점산업 조성을 효율적으로 지원하기 위해 ‘수도권 < 비수도권 < 인구감소지역’ 순으로 높은 감면율 순차 적용

-    (지식산업센터·벤처기업·연구소) 수도권 집중이 높은 지식산업센터, 벤처기업, 기업부설 연구소에 대해 비수도권 중심으로 감면 혜택 재설계

* 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 발전법」 제2조 12호에 따른 인구감소지역 

** 세부적인 감면율은 행정안전부 “2026년 시행 지방세특례제한법 개정내용 및 적용요령” 참고

2)     인구감소지역 내 창업 및 사업장 신설·이전 시 감면 재설계

생활인구 유입 증가 및 관련 산업 활성화 지원 등을 통한 지역균형발전·지역경제활성화 도모하기 위해 인구감소지역 내 창업 및 사업장 신설·이전을 위해 취득하는 부동산에 대한 취득세·재산세 감면 연장 및 지역 특성에 맞게 감면 업종 확대

-    인구감소지역에서 창업 및 사업장 신설·이전 등을 위해 취득하는 부동산에 대하여 취득세 및 재산세 감면 연장

-    기존 창업 감면 업종 외에 야영장업, 의료업, 노인복지시설 등 추가

-    수도권 내 과밀억제권역이 아닌 지역(파주·용인·화성·평택 등)에서 인구감소지역으로 이전시, 감면 적용*

* 다만, 수도권 내 인구감소지역에서 이전하는 사업장은 제외

3)    인구감소지역 내 주택 취득에 대한 감면 확대

인구감소지역의 주택 취득에 대한 세부담을 완화하고, 지방 부동산 시장을 활성화하기 위해 세컨드홈, 민간임대주택, 사원용 주택·기숙사 등 다양한 주택 유형에 대해 세제 혜택을 강화

-    (세컨드홈) 지방 주택 추가 구입 시 세부담을 완화하여 침체된 지방 주택경기 활성화를 도모하기 위해 1주택자가 인구감소지역 내 추가로 주택 취득(유상거래 및 신축) 시 특례 대상 주택의 가액 기준을 상향*하고 대상 지역을 인구감소 관심지역**까지 확대

* (취득세) 취득가액: 3억 → 비수도권 12억 / (재산세) 공시가격: 4억 → 9억

** 주택 가액기준: 3억

-    (민간임대주택) 인구감소지역 내 조속한 미분양 물량 해소 및 전‧월세시장 안정 등을 위해 민간임대 목적으로 취득하는 주택에 대해 한시적으로 중과세 제외하여 일반 취득세율(1~3%) 적용 및 주택 수에서 제외

-    (사원용 주택·기숙사) 기업이 인구감소지역 내에서 사원에게 임대 목적으로 취득하는 전용면적 85㎡이하인 공동주택(다가구 포함) 및 기숙사에 대한 취득세 감면 신설(50%, 조례로 25% 추가 감면 가능)

4)    기업도시개발구역 내 창업기업 등에 대한 감면

기업도시·낙후지역의 개발 육성을 통한 지방 투자 촉진 및 지역 균형발전 지원을 위해 기업도시개발구역에 대한 감면을 연장하고, 유사 제도와 형평성 고려하여 재산세 감면 기간(최대 8년) 설정

※ (현행) 취득세·재산세 50% → (개정) 취득세 50%, 재산세 5년간 50%, 이후 3년간 25%(조례 연계 개정)

2.    지방 부동산 활성화

1)    지방 준공 후 미분양 아파트 지방세 지원 확대

지방 준공 후 미분양 아파트 물량 해소 및 지방 건설경기 활성화를 지원하기 위해 개인 수분양자에 대한 취득세 감면을 신설

-    (감면대상자) 수도권 외의 지역 소재 미분양 아파트를 취득하는 개인

-    (감면대상 및 감면기한) 지방 준공 후 미분양 아파트*를 신속히 해소하기 위해 감면기한을 1년으로 정함

* 전용면적 85㎡, 취득가액 6억 원 이하

-    (감면율) 취득세 최대 50%(법 25%+조례 25%) 

-    (취득조건) 사업주체로부터 최초로 유상거래 취득 조건

개인 및 법인 구분 없이 요건에 해당하는 지방 준공 후 미분양 아파트 취득 시 주택 취득세 중과세 제외 및 주택수 제외 

-    수도권 외 지역에 소재한 준공 후 미분양 아파트는 취득세 중과 시 주택 수에서 제외. 단, 주택 수는 1세대를 기준으로 산정하므로 법인에는 ‘주택 수 제외’가 적용되지 않음

-    종전 규정에 따라 이미 취득한 수도권 외 지역 준공 후 미분양 아파트의 경우 주택 수 제외 기간을 연장 

2)    빈집 정비 및 활용 촉진을 위한 지원 확대

방치된 빈집이 도시경관을 해치고 지역의 위생·안전 등 주거환경을 악화시키는 등 사회문제로 대두됨에 따라 자발적 정비 및 효율적인 활용을 유도하기 위한 지원 방안을 마련

-    빈집의 적극적인 정비를 촉진하기 위해 ‘빈집 철거 후 토지’에 대한 재산세(도시지역분 포함)를 5년간 50% 감면

-    다만, 철거 후 토지 소유권이 이전된 경우 국토계획법, 도시개발법 등에 근거한 개발사업으로 인하여 철거된 경우 감면 제외

-    빈집 철거 후 해당 토지에 철거일로부터 3년 이내에 신축하는 주택 또는 건축물에 대해 원시 취득세를 최대 50%(법 25%+조례 25%) 감면

3.    신탁세제 합리화

1)    금전매수 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자 변경 

재개발조합, 정비사업 조합 등의 경우에도 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하는 신탁재산에 대하여 수탁자(조합)가 재산세 납세의무 부담

-    현행 지방세법은 수탁자 명의 신탁재산의 재산세 납세의무자는 위탁자로 정하되, 예외적으로 주택법상 지역주택조합 및 직장주택조합의 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하고 있는 신탁재산은 조합이 재산세 납세의무를 부담하는 것으로 정함

-    종합부동산세법도 재산세와 동일하게 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자를 정하고 있었으나, 2026. 1. 1.부터 시행될 종합부동산세법 개정안은 과세 실효성 제고를 위해 도시정비법에 따른 재개발조합 등 시행령으로 정하는 조합의 경우에도 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 조합이 재산세 납세의무를 부담하는 것으로 정함

-    이에 2026년 개정 지방세법은 형평성 제고를 위해 재개발조합, 주택정비사업조합 등 시행령으로 정하는 조합의 조합원이 납부한 금전으로 매수·소유하고 있는 신탁재산도 조합이 재산세 납세의무를 부담하는 것으로 정함

2)    수탁자의 재산세 물적납세의무 범위 확대 및 규정 명확화

수탁자의 재산세 물적납세의무 범위를 신탁법 제27조에 따른 신탁재산으로 확대

-    현행 지방세법은 위탁자가 신탁재산에 관한 재산세를 체납하는 경우 수탁자는 그 신탁재산으로써 재산세 물적납세의무를 부담하는 것으로 정함

-    종합부동산세법도 재산세와 동일하게 위탁자의 체납에 대한 수탁자의 물적납세의무를 정하고 있었으나, 2026. 1. 1.부터 시행될 종합부동산세법 개정안은 과세 실효성 제고를 위해 수탁자의 물적납세의무 범위를 신탁재산의 관리, 처분, 운용 등으로 얻은 소득으로 확대함

-    이에 2026년 개정 지방세법은 형평성 제고를 위해 수탁자의 재산세 물적납세의무 범위를 신탁법 제27조*에 따른 신탁재산으로 확대함 

*신탁법 제27조(신탁재산의 범위) 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

3)    수탁자의 소방분 지역자원시설세 물적납세의무 근거 규정 명확화

소방분 지역자원시설세에 대하여 수탁자에게 재산세 물적납세의무를 부여하는 재산세 규정을 준용하도록 함으로써 수탁자 물적납세의무 근거를 명확화

-    현행 지방세법은 소방분 지역자원시설세의 과세기준일, 납기 등에 관하여는 재산세 규정을 준용하고 있으나, 수탁자의 재산세 물적납세의무에 관한 제119조의2는 준용하고 있지 않음

-    이에 2026년 개정 지방세법은 소방분 지역자원시설세의 경우 수탁자의 재산세 물적납세의무에 관한 제119조의2를 준용하도록 함으로써, 수탁자의 소방분 지역자원시설세 물적납세의무 근거를 명확히 함

4)    신탁재산 관련 감면 적용 특례 신설

위탁자가 자금조달 목적으로 수탁자에게 형식적으로 소유권을 이전하는 담보신탁의 경우 위탁자가 부동산을 감면 목적에 맞게 사용하는 경우에는 ‘직접 사용’에 해당하는 것으로 보아 취득세 감면 가능하도록 개선

-    현행 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호는 ‘직접 사용’을 부동산 등의 소유자(신탁법 제2조에 따른 수탁자를 포함)가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것으로 정하고 있으므로, 신탁재산의 경우 수탁자를 기준으로 ‘직접 사용’에 해당하는지를 판단하여야 함

-    2026년 개정 지방세법은 지방세특례법 제2조 제1항 제8호 괄호규정을 삭제하고 제185조를 신설하여, 신탁재산과 관련하여서는 (i) 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하는 경우로서 시행령으로 정하는 경우 위탁자를 기준으로, (ii) 그 외의 경우에는 수탁자를 기준으로 ‘직접 사용’에 해당하는지를 판단하도록 정함

-    이를 통해 위탁자가 자금조달을 목적으로 수탁자에 형식적 소유권을 이전하는 담보신탁의 경우 실소유자인 위탁자가 부동산 등을 감면 목적에 맞게 사용한다면 ‘직접 사용’에 해당하는 것으로 정하여, 신탁을 이용하여 형식적으로 소유권을 이전하는 경우에도 감면에 관한 불이익이 없도록 제도를 개선함

4.    지방세 과세대상 확대

1)    합성니코틴 담배에 대한 담배소비세 과세

현행 담배사업법에 의하면 연초가 아닌 니코틴을 원료로 제조된 합성니코틴은 담배에 해당하지 않으나, 2026. 4. 24.부터 시행되는 개정 담배사업법에 의하여 합성니코틴도 담배에 포함되어 지방세법상 담배소비세 과세대상에 해당

이에 합성니코틴 담배 제조 및 유통관련 영세사업자들의 초기 부담 경감을 위해 2년간 합성니코틴에 대해 기존 담배소비세 세율의 50%를 감면

개정 규정은 2026. 4. 24. 이후 담배를 제조장 또는 보세구역으로부터 반출하거나 국내로 반입하는 경우부터 적용하고, 시행일부터 2년이 경과되는 날의 다음날(2028. 4. 24.)부터 감면이 종료되고 일반세율 적용

2)    매립시설에 매립하는 폐기물에 대한 특정시설분 지역자원시설세 과세

폐기물매립시설로 인한 부정적 외부효과를 완화하고, 지방자치단체의 매립시설 유치유인을 제고하기 위해 둘 이상의 광역자치단체에서 공동으로 설치하는 매립시설에 매립하는 폐기물에 대해 톤당 6천 원의 지역자원시설세를 부과함

개정 규정은 2026. 7. 1. 이후 매립하는 폐기물부터 적용되고, 과세대상인 폐기물매립시설은 둘 이상의 광역자치단체가 공동으로 설치하거나, 공동으로 소유권, 공유수면매립면허권 등을 보유하고 있는 토지, 간척지 등에 설치된 매립시설로 한정되므로, 실제 과세대상은 인천 서구 해양간척지에 설치된 수도권매립지 등으로 한정될 것으로 예상됨

5.    과세체계 명확화, 합리화

1)    배우자 또는 직계존비속 간 부동산 유상거래 기준 개선

배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하기 위하여 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에도 그 지급대가가 현저히 낮은 경우에는 증여로 간주

-    현행 지방세법은 배우자 또는 직계존비속의 부동산 취득은 원칙적으로 증여(무상취득)로 간주하되, 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우 등 예외적인 경우에는 매매(유상취득)으로 인정함

-    다만, 취득자가 입증하여야 하는 대가 등 금액에 대한 특정한 기준이 없어 시가보다 현저히 낮은 가격으로 매매대금을 지급하더라도 매매로 인정됨에 따라 변칙 증여 사례가 증가함

-    이에 2026년 개정 지방세법은 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 시가인정액보다 낮은 가격으로 취득한 경우로서 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 범위에서 시행령으로 정하는 경우에는 대가지급 사실 입증과 무관하게 증여(무상취득)로 간주함.

2)    회원제 골프장 승계취득 취득세 과세 합리화

회원제 골프장을 승계취득하는 경우에도 취득세를 중과하도록 함

-    현행 지방세법은 골프장이 신설되는 경우만 중과세율이 적용되고 골프장이 승계되는 경우에는 일반세율이 적용되어 취득 방식에 따라 중과세율 적용 여부가 달라 과세형평이 저해됨

-    이에 2026년 개정 지방세법은 과세 형평성 강화하기 위하여, 등록된 회원제 골프장을 매매 등으로 승계취득하는 경우에도 최초로 신설(증설 포함), 등록하여 원시취득하는 경우와 동일하게 취득세를 중과하도록 함

3)    법인의 지목변경 간주취득 시 과세표준 명확화

법인의 경우에도 지목변경 간주취득 시 사실상 취득가액을 확인할 수 없는 경우, 시가표준액을 과세표준으로 적용할 수 있도록 명확화

-    법인의 사실상 취득가격이 확인되지 않을 경우 지목변경 전·후의 시가표준액 차액으로 과세표준 적용(부동산세제과-2669, 2024. 8. 2.)

4)    법인지방소득세 외국납부세액 제도개선

법인지방소득세 과세표준 차감 대상에 법인세법 제57조의2에 따른 간접투자 외국납부세액 추가 

5)    법인지방소득세 세율 환원

법인지방소득세는 법인의 소득에 과세하는 지방세로 법인세와 과세표준을 공유하고 있고, 납세자 혼란을 최소화하기 위해 국세와 동일한 과세표준 구간에 대해 국세의 10% 수준의 세율을 부과하고 있음

정부는 2026. 1. 1.부터 법인세 세율을 2022년 이전 수준으로 환원할 예정이므로, 이를 반영하여 2026년 개정 지방세법은 법인지방소득세 세율도 2022년 이전 수준으로 환원함

*➊~➌ 요건을 모두 갖춘 법인

➊지배주주 등 지분율 50% 초과

➋부동산임대업이 주된 사업이거나 부동산 임대수입·이자·배당소득이 매출액의 50% 이상

➌상시근로자 수가 5인 미만

6)    재산세 도시지역분 비과세 대상 범위 개선

과세형평성 제고와 납세자 혼란 방지를 위해 재산세 도시지역분 비과세 대상 범위에 관한 규정 개선

-    (현행) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”)에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지

-    (개정) 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 토지 중 (i) 공공시설을 설치, 정비 또는 개량하기 위한 토지로서 국토계획법에 따른 실시계획의 인가를 받지 않았았거나 그에 상당하는 절차가 진행되지 않은 토지 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행자가 지정되지 않은 토지 (ii) 및 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지

7)    사권 제한 토지 등에 대한 재산세 감면 정비

지방세특례제한법상 사권 제한토지 등에 대한 재산세 감면 규정과 관련하여 재산세 감면대상인 미집행 토지의 의미를 명확히 하고 감면대상을 정비함

-    지방세특례제한법 제84조는 ‘미집행’의 용어를 정의하고 있지 않음. 다만, 지방세 행정은 국토계획법상 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우 ‘미집행’에 해당하지 않는 것으로 보아 감면을 제외하는 것으로 운영 중이었으나, 최근 법원은 지방세 행정과는 부합하지 않는 판결을 선고함

-    이에 2026년 개정 지방세법은 (i) 도시ㆍ군계획시설 또는 공공시설이 미집행된 토지란 도시ㆍ군계획시설 또는 공공시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획사업이 시행되지 아니하는 경우를 의미하는 것으로 명확히 하고, (ii) 국토계획법상 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우, 도시정비사업의 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획 인가를 신청하지 아니한 경우는  명시적으로 감면 대상에서 제외함

8)    취득세 중과세율 적용 배제특례에 대한 사후관리 강화

부동산 취득일부터 2년 이내에 취득세 중과세율 적용 배제특례 적용대상이 아니게 되는 경우에 대한 추징규정 신설

-    현행 지방세특례제한법은 리츠, 부동산펀드, PFV의 경우 취득세 중과세를 배제하고 있으나, 일정 기간 내 중과세율 적용 배제특례 대상이 아니게되는 경우에 대한 추징규정이 없음

-    이에 2026년 개정 지방세법은 지방세특례제한법 제180조의2 제2항을 신설하여, 리츠, 부동산펀드, PFV가 부동산 취득일로부터 2년 이내에 중과세율 적용 배제특례 적용대상에 해당하지 않게 되는 경우 감면된 취득세를 추징하도록 함

9)    화력발전에 대한 특정시설분 지역자원시설세 연료별 차등 세율 적용

화력발전의 연료별 환경오염도에 따라 지역자원시설세를 차등하기 위해 액화천연가스(LNG)를 연소하여 발전하는 경우 현행 세율과 동일하게 발전량 킬로와트시(kWh)당 0.6원을 유지하되, 유연탄 등 액화천연가스(LNG) 외 연료를 연소하여 발전하는 경우 킬로와트시(kWh)당 0.1원을 인상한 0.7원을 적용